Welche Versicherungen sind wichtig beim Immobilienkauf?
23. Oktober 2026
Als Immobilienmakler mit eigener Versicherungsexpertise geben wir Käufern einer Immobilie in Gelnhausen und im Main-Kinzig-Kreis zu diesem Thema, welches gerne mal vernachlässigt wird, mit diesem Blogartikel einen praktischen Leitfaden zur Hand.
Für die meisten Menschen gehört der Kauf einer Immobilie mit zu den größten Entscheidungen im Leben. Die meisten Käufer konzentrieren sich in erster Linie auf den Zustand und die Lage der Immobilie. Auch die Finanzierung wird sorgfältig geplant. Nur ein Punkt wird oftmals stiefmütterlich betrachtet: Die richtige Absicherung der Immobilie und alles, was damit verbunden ist. Denn schließlich erwirbt man nicht nur Eigentum, sondern mit dem Kauf auch die volle Verantwortung und Risiken. Deshalb gehen wir hier auf die wichtigsten Versicherungen, die beim Immobilienkauf wirklich relevant sind, ein.
Die Wohngebäudeversicherung – Der unverzichtbare Schutz
Sobald Ihnen die Immobilie gehört, brauchen Sie eine Wohngebäudeversicherung. Sie schützt vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
Wichtige Information: Beim Kauf geht der bestehende Wohngebäudevertrag des Vorbesitzers, falls eine besteht, zunächst auf Sie über. Diesen sollten Sie in jedem Fall prüfen, da diese Verträge unserer Erfahrung nach häufig veraltet sind oder nur einen lückenhaften Schutz bieten. Eine professionelle Überprüfung kann im Schadenfall viel Geld sparen.
Die Elementarversicherung – Ebenfalls ein unverzichtbarer Schutz
Starkregen, Überschwemmungen, Rückstau. Das Risiko der vorgenannten Gefahren steigt jedes Jahr an. Gerade im Main-Kinzig-Kreis gab es in den letzten Jahren mehrere Starkregenereignisse. Eine Elementarversicherung ist mehr als nur eine sinnvolle Ergänzung für jede Wohngebäudeversicherung. Viele Käufer denken: „Mir passiert so etwas nicht“. In der Realität sieht das anders aus. Wir wissen hier, wovon wir sprechen.
Die Bauherrenhaftpflicht – Das unterschätzte Risiko
Wenn Sie nach dem Kauf eine Immobilie renovieren, modernisieren oder anbauen, haften Sie für alles, was auf der Baustelle passiert. Eine Bauherrenhaftpflicht schützt vor Personen- und Sachschäden, Haftungsrisiken durch Bauarbeiten oder Unfällen auf dem Grundstück.
Die Bauleistungsversicherung – Schutz für das Bauwerk und die Bauleistungen
Eine Bauleistungsversicherung schätzt in erster Linie Bauherren, Bauträger und ausführende Unternehmen vor unvorhergesehenen Schäden am Bauvorhaben während der Bauzeit.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – Das oft vergessene Risiko
Wenn das Haus leer steht oder Sie ein unbebautes Grundstück kaufen, haften Sie trotzdem für alles, was dort passiert. Wenn jemand z.B. auf dem Gehweg ausrutscht, ein Ast auf ein parkendes Auto fällt oder lose Dachziegel jemanden verletzen.
Die Hausratversicherung – Wichtig zum Einzug in die Immobilie
Eine Hausratversicherung schützt Ihr Hab und Gut, welches sich in der Immobilie befindet wie z.B. Möbel, Kleidung, Elektronik oder Wertgegenstände.
Die Wohnungs-Sondereigentümer-Haftpflicht – Eine Spezialversicherung
Eigentumswohnungen sind auch für Selbstnutzer und Kapitalanleger nach wie vor sehr beliebt. Wird oder ist die Wohnung vermietet, dann kann dem Eigentümer ein weiteres Risiko entstehen. Es besteht zwar in der Regel eine Haus-Haftpflichtversicherung der WEG durch die Hausverwaltung, die Gefahren aus dem Gemeinschaftseigentum abdeckt. Das Risiko des Wohnungseigentums aus dem Sondereigentum ist oftmals jedoch ausgeschlossen.
Fazit
Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur um die Immobilie selbst oder den Kaufpreis. Es geht auch darum, das neue Zuhause mit den richtigen Versicherungen zu schützen. Und zwar von der Übergabe bis zum Einzug und weit darüber hinaus. Die vorgenannten Versicherungen sind hier zunächst nur verkürzt dargestellt. Die persönlichen Absicherungen z.B. die Finanzierung durch eine Risikolebensversicherung oder eine schwere Krankheiten Versicherung, werden Themen in weiteren Blogbeiträgen sein. Gerne beraten wir Sie dazu auch persönlich.
Eine persönliche Markteinschätzung von Andreas Brauer Immobilienmakler aus dem MKK über die aktuelle Entwicklung. Was ist los auf dem Immobilienmarkt?
Zumindest nicht bei uns. Eine der häufigsten Diskussionen, die wir mit Eigentümern führen, ist die zum Thema Energieausweis. Das ist der Grund, weshalb ich mich dazu entschieden haben, einen Blogbeitrag dazu zu schreiben. Immer wieder höre ich Aussagen wie z.B. „Andere Makler brauchen keinen Energieausweis!“ „Das interessiert doch sowieso keinen Interessenten!“ Die Wahrheit ist allerdings eine andere: Wer eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchte, benötigt in den meisten Fällen einen gültigen Energieausweis. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dazu, Kauf und Mietinteressenten transparent über die energetische Qualität eines Gebäudes zu informieren. Gerade im Raum Gelnhausen und im Main-Kinzig-Kreis stellen wir fest, dass der Energieausweis beim Immobilienverkauf immer häufiger zum entscheidenden Faktor wird – nicht nur für Käufer, sondern auch für Banken und Finanzierungsentscheidungen. In Deutschland gibt es zwei Arten von Energieausweisen: Verbrauchsausweis Er basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger, hängt jedoch stark von dem Heizverhalten der Bewohner ab. Bedarfsausweis Er wird anhand der Bausubstanz und der Heiztechnik berechnet und ist unabhängig vom Nutzerverhalten. Er ist verpflichtend bei Neubauten sowie bei bestimmten unsanierten Altbauten. Welcher Ausweis zulässig ist, hängt unter anderem vom Baujahr , der Anzahl der Wohneinheiten und dem Sanierungsstand der Immobilie ab. Wann ist ein Energieausweis Pflicht? Ein Energieausweis wird benötigt bei: Verkauf einer Immobilie Neuvermietung oder Verpachtung Neubau umfangreicher energetischer Sanierung Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Was muss im Immobilieninserat stehen? Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen bereits im Inserat folgende Angaben gemacht werden: Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch) Endenergiekennwert Energieeffizienzklasse wesentlicher Energieträger Baujahr des Gebäudes Diese Pflicht gilt für Eigentümer und Makler. Also auch bei einer privaten Vermarktung. Gibt es Ausnahmen? Ja. Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind unter anderem: denkmalgeschützte Gebäude Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche Ferienhäuser mit sehr kurzer jährlicher Nutzung Was ändert sich durch den neuen EUEnergieausweis ab 2026? Ab Mai 2026 wird der Energieausweis EUweit vereinheitlicht: neue Effizienzskala von A bis G (statt A+ bis H) strengere Anforderungen an Inhalt und Vergleichbarkeit zusätzliche Pflicht bei Mietvertragsverlängerungen und größeren Renovierungen Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer 10jährigen Gültigkeit gültig. Welche Strafen drohen? Fehlt ein Energieausweis oder sind Pflichtangaben im Inserat nicht korrekt, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro . Auch Abmahnungen sind möglich. Fazit Der Energieausweis ist kein „Papierkram“, sondern eine zentrale Voraussetzung für einen rechtssicheren Immobilienverkauf oder eine Vermietung. Unser Tipp: Klären Sie den Energieausweis am besten vor der Vermarktung. Wir sind Ihnen gerne behilflich. Anmerkung: Bei diesem Beitrag handelt es sich um allgemeine Informationen zum Thema Energieausweis und stellt keine Rechtsberatung dar.
Meine Reise zum Immobilienprofi begann am 1. Juni 1992 mit einer Umschulung bei AUFINA-Immobilien, einem bundesweiten Franchise-Unternehmen. Vor mehr als 30 Jahren war AUFINA „State of the Art“, oder zumindest der damaligen Zeit voraus. Damals gab es im Büro noch kein Internet. Immobilienportale? Fehlanzeige. Eine Immobilie digital hochladen und sich innerhalb von Minuten über ein volles Postfach an Anfragen freuen? Ebenfalls Fehlanzeige. Apropos Anzeige. Wir inserierten zu dieser Zeit eine neue Immobilie noch klassisch in der lokalen Tageszeitung. Für hochpreisige Immobilien in unserer Region gab es die Frankfurter Rundschau oder die Frankfurter Allgemeine Zeitung. Der Weg zum Inserat war im Grunde genommen ähnlich wie heute, nur erheblich länger. Von digitalen Fotos waren wir noch meilenweit entfernt. Bilder mussten erst noch zur Entwicklung gebracht werden. Die Ergebnisse waren immer spannend, ähnlich wie beim Öffnen von einem „Überraschungsei“. Es kam schon öfter vor, dass ich ein paar Mal zur Immobilie für neue Aufnahmen raus musste. Das Wetter wurde stets genau abgepasst. Einfach mal ein monotones grau in grau in einen blauen Himmel per Photoshop umwandeln war nicht. Ein Vorteil hatte das Ganze: Man lernte ganz schnell gute Bilder zu machen, ganz ohne Fotografen oder Agentur. Echte Handwerksarbeit eben.
Ja wir wissen es nur zu genau, die Versicherungsbranche genießt leider nicht den besten Ruf. In unseren Beratungsgesprächen hören wir häufig „will ich nicht, brauch ich nicht, zu teuer“. Oder eben Sätze wie: „Naja sind wir mal ehrlich, die Versicherer wollen doch so oder so nicht zahlen“. Stimmt so aber nicht! Recherchiert man ein bisschen im Internet, staunt man doch über die Summen, die pro Jahr in Sparten wie Wohngebäude, Haftpflicht und Co. an Geschädigte ausgezahlt wurden. Wir als Versicherungsmakler kommen mit diesen Themen nochmal ganz anders in Berührung. Gerade im Schadensfall merken wir sehr schnell, welcher Versicherer wie reagiert, wieviel Zeit er sich lässt, wo es besonders gut klappt oder wo es hängt. Hier mal ein Paradebeispiel aus der jüngsten Praxis: Vor nicht als zu langer Zeit mussten wir einen immensen Schaden begleiten, den wir in der Größenordnung noch nicht bearbeiten mussten und der unseren Kunden ihr meistes Hab und Gut gekostet hat. Emotional auf jeden Fall eine Herausforderung. Rückwirkend können wir aber sagen, gerade im Hausratbereich, ist hier alles richtig gelaufen, was in so einem Fall richtig laufen kann. Und sollte. Ein persönlicher Ansprechpartner, der für uns, unsere Kunden und alle anderen beteiligten Parteien stets erreichbar war. Der menschlich und empathisch auf die ganze Sachlage reagiert hat. Und das Wichtigste - schnelle und unbürokratische Hilfe. Haltet euch fest, zwischen dem Schadentag und der Auszahlung der gesamten Versicherungssumme lagen 14 Tage ! Eine Soforthilfe über 5.000 € wurde nach 4 Tagen angewiesen, damit unsere Kunden wenigstens ein paar essenzielle Dinge ersetzen konnten. Das nennen wir mal eine Schadensabwicklung par excellence. Alle Beteiligten haben Hand in Hand gearbeitet, auch wir als Versicherungsmakler haben natürlich unser Bestes gegeben. Und dabei immens viel gelernt und für die Zukunft mitgenommen. Vorurteile kommen nicht immer von ungefähr, entsprechen aber eben nicht immer der Realität. Ihr wisst ja, es ist nicht immer schwarz oder weiß. Unsere Aufgabe ist es, euch bestmöglich und zugeschnitten auf eure Bedürfnisse abzusichern. Mit den richtigen Partnern - wie beispielsweise der NV-Versicherung, muss Versicherung keinen bitteren Beigeschmack haben. Als Makler haben wir selbstverständlich zahlreiche Direktanbindungen an Versicherer, die euch im Falle eines Schadens unterstützen. Wir dürfen dich beraten? Von ❤ gerne! Komm vorbei, schreib eine Mail, ruf uns an – wir sind für dich da 😊
2 Tage unter „Immobilienjunkies“ in Berlin
„Next stop: Phoenix Group, abrdn, Franklin Templeton and Vanguard“
Immobilien sind vielseitig, erzählen Geschichten und sind nie miteinander vergleichbar. Genau wie die Menschen, die in ihnen gewohnt haben oder noch darin wohnen werden. Der Immobilienmakler hat es nie mit Fließbandware zu tun, jeder Termin ist anders. KOBRA Fun Fact am Rande: Deshalb werden neue Immobilien-Termine in unserem Kalender auch mit „AST“ abgekürzt: Aktion schwarzes Tuch. Immer neu, immer anders, immer individuell. Man weiß nie so recht, was einen erwartet. Und genau das ist so spannend. Wer die KOBRA kennt, weiß, dass Andi mittlerweile auf über 30 Jahre Immobilienerfahrung zurückgreifen kann. Er hat schon öfter aus dem Nähkästchen eines Immobilienmaklers geplaudert. Heute wollen wir dem „Nachwuchs“ die Gelegenheit geben, über die ein oder andere bei uns gemachte Erfahrung zu sprechen. Chiara ist seit Juni 2022 Mitglied der KOBRA Familie. Wie das manchmal so ist, Chiara war hauptsächlich für die Aufbereitung der Immobilien im BackOffice vorgesehen. Aber wie wir alle wissen, das Leben plant ja häufig anders als man selbst. So hat sich unsere Chiara schnell zur waschechten Immobilienmaklerin gemausert. Passt ja, immerhin studiert sie Internationales Immobilienmanagement im 2. Semester. Unsere angehende, studierende Immobilienmaklerin, die hauptsächlich im Vermietungsbereich tätig ist, teilt ihre persönlichen Erfahrungen hinsichtlich der Immobilienvermittlung und beleuchtet dabei die Eindrücke von Stadt und Land. Die können zum Teil nämlich ganz schön unterschiedlich sein. Der Einfachheit halber haben wir uns auf eine der ersten Vermietungen von Chiara konzentriert – eine 2-Zimmer Wohnung in einem 3.000 Seelendorf, und auf die für die KOBRA wohl spektakulärste Vermietung – die Appartements im Grand Tower in Frankfurt am Main. Zwei Aufträge, die unterschiedlicher nicht hätten sein können. Gucken wir uns doch folgende 3 Aspekte etwas näher an: Auftraggeber, Besichtigungen, Mietinteressenten.
Die Traumvorstellung in unserem Job ist doch die: Der Makler nimmt ein Haus ins Portfolio, der erste Kontakt mit einem Interessenten ist mehr als angenehm, die erste Besichtigung ein voller Erfolg. Kaufabsicht erklärt, Finanzierungsbestätigung erhalten. Die Immobilie wird nicht mehr aktiv beworben, wieder aus den gängigen Portalen genommen und der Notartermin ist zeitnah terminiert.
Wann darf eigentlich der Vermieter in seine vermietete Wohnung? Immer wenn er möchte? Oder so gut wie gar nicht? Eine Frage, die wir als Immobilienmakler immer mal wieder von Vermietern gestellt bekommen. Es gibt Vermieter, die gerne in regelmäßigen Abständen den Zustand Ihrer vermieteten Wohnung in Augenschein nehmen möchten. Sei es aus reiner Neugierde wie sein Mieter denn so lebt, oder aus Angst, der Mieter könnte sein Eigentum nicht ordnungsgemäß behandeln. Einige Vermieter wünschen sogar die Aufnahme einer Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter seine Wohnung regelmäßig betreten darf. Solche Wünsche lehnen wir selbstverständlich ab, ganz davon abgesehen, dass eine solche Klausel unwirksam ist. Ein Vermieter darf grundsätzlich nur bei Vorliegen eines triftigen Grundes seine vermietete Wohnung besichtigen. Was ist, wenn die Immobilie des Vermieters neu vermietet oder verkauft werden soll? Wenn eine Immobilie neu vermietet werden soll, weil das Mietverhältnis gekündigt wurde, darf die Immobilie vom Vermieter mit Mietinteressenten besichtigt werden. Eine Besichtigung darf hierbei nur in Absprache mit dem Mieter erfolgen. Das funktioniert in der Praxis mal gut und mal weniger gut. Ist das Mietverhältnis im schlimmsten Fall emotional belastet, empfiehlt sich die Einschaltung eines versierten Immobilienmaklers mit Fingerspitzengefühl und viel Empathie. Auch bei einem geplanten Verkauf der vermieteten Immobilie hat der Vermieter das Recht zur Besichtigung. Auf die Arbeitstätigkeit des Mieters (z.B. Schichtarbeit) muss Rücksicht genommen werden. Ein Mieter ist nicht berechtigt, während einer Besichtigung die bewohnte Immobilie schlecht zu reden, um den Verkauf zu blockieren. Welche triftigen Gründe gibt es für den Vermieter für eine Besichtigung? Triftige Gründe sind zum Beispiel gegeben, wenn konkrete Mängel festgestellt und diese behoben werden müssen. Bei einem konkreten sachlichen Grund muss der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren. Bei einem konkreten Anlass eines Wasserschadens kann der Vermieter in der Regel sogar auf einen kurzfristigen Termin bestehen. Hier ist es sinnvoll, dass ein Fachmann oder Gutachter hinzugezogen wird. Das kann in der Regel vom Mieter nicht abgelehnt werden, solange es für ihn zumutbar ist. Ein weiterer triftiger Grund wäre die Verwahrlosung der Immobilie. Wenn sich bei einer Besichtigung der Verdacht bestätigt, droht sogar unter Umständen die Kündigung des Mietverhältnisses. Wie schaut es bei einer Besichtigung des Vermieters ohne einen triftigen Grund aus? Selbstverständlich darf ein Eigentümer auch nicht dauerhaft von seiner Wohnung ausgeschlossen werden. Er muss in schon die Möglichkeit haben, in sicheren Zeitabständen zur Substanzerhaltung in die vermietete Wohnung zu dürfen. Beispielsweise ist nach einer Dauer von fünf Jahren nicht von einer Routinekontrolle auszugehen. Wichtige Anmerkung: Es handelt sich im heutigen Blogartikel nur um allgemeine Informationen zu diesem Thema aus der Praxis. In jedem konkreten Fall empfiehlt es sich immer einen Rechtsanwalt zu kontaktieren. Wenn Sie eine vermietete Wohnung neu vermieten wollen, bieten wir als regionale Vermietungsexperten gerne unsere Dienstleistung der kompletten Vermietung an. In diesem Sinne wünsche ich noch einen schönen Sonntag. Ihr Andreas Brauer
Trotz eines steigenden Immobilienmarktes mit einer hohen Nachfrage gibt es immer noch sogenannte Ladenhüter am Markt. Ladenhüter sind Immobilien, die schon sehr lange angeboten und trotzdem nicht abverkauft werden. In meinem heutigen Blogbeitrag gehe ich der Sache auf den Grund. Ladenhüter sind seltener geworden, aber es gibt sie noch. Allein bei uns in Gelnhausen gibt es die ein- oder andere Immobilie, die ich inzwischen wie „alte Bekannte“ in den Portalen begrüße. Manche davon sind inzwischen sogar schon beim zweiten oder dritten Makler angekommen. Das Einzige was sich dabei geändert hat, dass der Preis scheibchenweise etwas nach unten gegangen ist. Für Eigentümer ist eine solche Vermarktung nicht ungefährlich. Denn ist erst mal die Preisschraube nach unten unterwegs, hält man sie oftmals nicht auf. Deswegen ist es so wichtig, von Anfang an mit dem richtigen Preis, der auch erzielbar ist, an den Markt zu gehen. Wer ist schuld am Ladenhüter? Der Makler oder der Verkäufer? In der Regel beide. Der Makler bietet dem Verkäufer einen überhöhten Kaufpreis, um den Auftrag zu bekommen und der Verkäufer freut sich schon mit den „Dollarzeichen“ in den Augen. Was der Verkäufer dabei nicht bedenkt: Der Makler kann gar nicht bieten, es sei denn er kauft das Haus selbst! Nur der Käufer ist bereit, einen für sich angemessenen Preis für die Immobilie zu zahlen. Aus Maklersicht ist es verständlich, einen hohen Kaufpreis zu suggerieren, um so an neue Angebote zu kommen. Dann sollte es zumindest im Rahmen bleiben. In einem steigenden Markt etwas „drauf zu legen“ ist durchaus legitim. Aber wenn, dann bitte nicht gleich „jenseits von Gut und Böse“. Dazu ein Beispiel aus der jüngsten Praxis: Ich war vor ein paar Tagen mit einer Kollegin im Rhein-Main-Gebiet unterwegs, um mir eine Eigentumswohnung zur Bewertung anzusehen. Nähe Hanau, eher sozialer Brennpunkt als bevorzugte Lage. Dazu kamen ähnliche Verhältnisse wie bei der Sendung „Frauentausch“, niedrige Mieteinnahmen und ein stark überhöhtes Wohngeld. Die Krux mit dem Kaufpreis Hier gab es gleich mehrere objektive und subjektive Merkmale, die eine Vermittlung sehr erschwert hätten. Das Umfeld und die Immobilie lassen sich nicht ändern. Die einzige variable Möglichkeit ist der Preis. Den hatten wir für den Eigentümer realistisch ermittelt. Einen Auftrag haben wir dennoch nicht erhalten. Weshalb wurde mir eine Woche später klar: Ein Kollege aus dem Taunus hatte den Zuschlag erhalten. Der Kaufpreis liegt jetzt bei einer rund 70 m2 großen Eigentumswohnung sage und schreibe fast 150.000,00 € über den von uns ermittelten Wert. Dabei soll die Wohnung nur an einen Kapitalanleger verkauft werden. Für die 42-fache Jahresmiete ein sehr ambitioniertes Vorhaben! Was wird aller Voraussicht nach passieren? Die Wohnung wird für einen langen Zeitraum inseriert und inseriert werden. Danach kommt der obligatorische Maklerwechsel. Und auf den kommt es an, ob die Immobilie endgültig zum Ladenhüter verkommt oder noch etwas zu retten ist. Ladenhüter durch Problem-Immobilie? Welcher Makler kennt sie nicht: Die Problem-Immobilie. Der Preist passt eigentlich, doch die Immobilie ist schon ein Jahr und noch länger am Markt. Die Gründe, die eine Immobilie zum Problem werden lässt, können vielfältig sein: Zum Beispiel liegen Wohnung und Gewerbe in einem Haus, aber die Zielgruppe wurde nicht richtig angesprochen. Falsches oder langweiliges Standard-Marketing. Verkaufsschild über einen zu langen Zeitraum angebracht und vieles mehr. Wenn ein Verkäufer seine schwierige Immobilie veräußern möchte, kann er von Anfang an zwischen der Selbstvermarktung und der Beauftragung eines Maklers wählen. Sollte trotz der Inanspruchnahme eines Maklers die Immobilie am Markt in „die Jahre kommen“, dann ist es höchste Zeit den Makler zu wechseln. Und da der Immobilienverkauf kein reiner „Faktenverkauf“ ist, sollte auch das „richtige Feeling“ nicht fehlen. Denn Kaufentscheidungen sind nicht nur zweckorientiert, sondern werden größtenteils auch emotional getroffen. Mit dem richtigen Immobilien-Partner an der Seite des Verkäufers, der zuhört, die richtigen Fragen stellt, sachlich, empathisch und kreativ ist, wird eine Immobilie mit Sicherheit nicht zum Ladenhüter. Wir achten in unserer Gelnhäuser Immobilienabteilung stets darauf, dass alle Immobilien innerhalb von drei Monaten erfolgreich vermarktet sind. Ihr Andreas Brauer